Yazar: Y.M.M. Orhan İYİLER
Konu daha önce pek çok maliyeci tarafından incelenmiş ve değişik görüşler ifade eden makaleler yazılmıştır. Bunlardan bir bölümü Mali İdarenin katı vergileme görüşünü savunmuş bir kısmı ise vergi yargısının vatandaş yanlısı kararlarını savunmuştur. Ancak dikkati çeken şudur ki; bütün yazarlar sonuçta Maliyenin görüşüne doğrudan karşı çıkamamıştır.
G.V.K. nun Mükerrer 80. Maddesi 6 no.lu bendi 5 yıldan fazla elde tutulan gayrimenkullerin elden çıkarılmasından doğan kazançların gelir vergisine tabi tutulamayacağını amirdir.
Katma Değer Vergisi Kanunu ise teslim veya teslim sayılan hallerde vergilemeyi esas almıştır. Ancak özel kişilerin gayrimenkul teslimleri vergiden istisnadır. Arsasının belli bir yüzdesini devrederek kendi adına kalan kısım üzerinde kat inşa ettiren bireyler ise bir hizmet akdi yapmış olurlar. Hizmet ifa edenin adına hizmet verdiği kişiye yaptığı iş ise KDV ye tabi değildir.
Öncelikle bu hukuki gerçekleri kabul edersek işi doğru bir biçimde çözümleyebiliriz.
Özel kişilerin, 5 yıldan uzun süre sahip oldukları arsa veya eski gayrimenkulleri kat karşılığı müteahhide devrederek daire almaları ne arsa payının devri ve ne de dairelerin alınması sırasında KDV ye tabi değildir. Bu bakımdan 30 no.lu KDV Genel tebliği hatalı yayınlanmıştır ve hukuka aykırıdır. Ayrıca müteahhidin arsa sahibine verdiği daireler için fatura kesmesi de gerekmez. Çünkü bunun dışında yapılacak herhangi bir işlem özün önceliği prensibine aykırı olacak ve müteahhit açısından hatalı kar sonuçları doğuracaktır. Müteahhit bu daireler için hiçbir bedel almamaktadır. Bu dairelerin inşa maliyeti, esasında kendisine kalan dairelerin maliyetine dahil edilecektir.
Esas problem bu safhadan sonra başlamaktadır. Maliye idaresi, daire elde eden arsa sahibinin, elde ettiği daireleri satarken başına çökmektedir. Örnek olarak 10 adet daire elde eden bir arsa sahibi bir yıl içinde bu dairelerden 2 adedini satarsa tekerrür var diye ticari kazanç sahibi saymaktadır. İki yıl üst üste birer daire satarsa bir yine tekerrür var demektedir. Tekerrür olmaması için arsa sahipleri elde ettikleri daireleri nasıl satacaklarını bilemez durumdadırlar. Acıdır ki Maliye İdaresi bu konuda da vatandaşa haksızlık yapmaktadır. Ticari kazanç demek bildirimde bulunmak her ay KDV beyannamesi vermek , defter tutmak ve yıllık beyanname vererek fatura kesmek demektir. Halbuki vatandaş bir zamanlar satın aldığı bir mülkü değerlendirerek inşaata vermiş ve daireler elde etmiştir. Şayet daire almayıp arsasını belli bir bedelle müteahhide satsa idi 5 yıldan fazla zaman geçtiği için hiçbir vergileme olamayacaktı. Bize göre vatandaş elde ettiği daireleri ister teker teker ister üçer beşer satsın hiçbir biçimde vergi idaresi ile muhatap olmamalıdır. Bu olayda tekerrür iddiasında bulunulamaz. Tekerrür, bir kişinin sürekli pek çok arsa alıp devretmesi ve sürekli olarak elde ettiği daireleri satması ile gerçekleşebilir. Kaldı ki insanlar zaman içinde birikimlerini gayrimenkule yatırabilir ve yine aradan çok uzun bir zaman geçtikten sonra bunları ayrı ayrı müteahhitlere devrederek kat alabilir, bu bile tekerrür vardır anlamına gelemez. Esas olan bu işin sürekli ve devamlı bir iş olarak yapılmasıdır. Kaldı ki Maliye İdaresi bu süreklilik kavramını net bir biçimde açıklamak durumundadır. Müphem kavramlar bırakarak işi inceleme elemanlarının olmayan insafına terk etmek vatandaşa işkence etmek demektir.
Bizim hukuk anlayışımıza göre bireyler elde ettikleri daireleri ister toptan ister teker teker satsınlar vergi ile muhatap tutulmamalıdır. Kaldı ki, kendi arsasına kendi inşaat yapan ve inşa ettiği daireleri zaman içinde satan bir kişi bu işi sürekli inşaat işi haline getirmediyse yine de vergi ile karşı karşıya kalmamalıdır. Çünkü yapılan iş inşaat işi değil elindeki gayrimenkulün değerlendirilmesi işidir. Satış bedelinden arsa payı hangi kritere göre düşülecektir. Çünkü arsaya isabet eden kar vergiden muaf olacaktır. Kalan inşaat bedeline isabet eden kar vergilendirilebilir ama bunu doğru olarak ayrıma tabi tutmak zordur. Şayet tutulacaksa bile bu ayrıma dair kriterler baştan belirlenmeli ve bir genel tebliğ ile önceden duyurulmalıdır. Bizim açımızdan bu durum, arsasını müteahhide devrederek daire alan kişinin durumundan farklı değildir. Bu olayda da kişi daire elde etmiş ama bu işi bir müteahhide yaptırmamış kendisi yapmıştır.
Ticari işletmelerin aktifinde kayıtlı gayrimenkullerin durumu farklıdır. O olayda “ticari işletmelerin bütün işlemlerinin ticari olması ilkesinden” kaynaklanan farklar vardır. O durumda dahi arsa payının devri ile yapılan inşaatın devri arasında zaman farkı nedeniyle finanse edilemez KDV yükümlülükleri doğabilmektedir.
Bizce ticari işletme aktifindeki arsanın belediye rayiçleri ne olursa olsun kayıtlı bedel ile müteahhide fatura edilmesi ve elde edilen kat veya iş yerlerinin de aynı bedelle aktife alınması en doğru çözümdür. Böylece müteahhit açısından alınan arsa maliyeti ile kesilen satış faturası eşit olacak ve ekstra kar meydana gelmeyecektir. Bu durumda “yapılan inşaatın emsal bedeli” şeklindeki gerçeklere aykırı iddialar ileri sürmemek gerekir. Çünkü o zaman müteahhidin elde edeceği kar gerçek kar olamaz. Yapılan inşaattan kat alan arsa sahibi ticari işletme açısından da aktif toplamında ve gayrimenkul değerinde herhangi bir değişiklik olmayacaktır. Doğru olan da budur . Arsa sahibi ticari işletme elde ettiği katları satarsa doğacak vergi matrahı gerçek ve doğru matrah olacaktır.
Esas olan gerçeği doğru bir biçimde tespit edebilmektir. Bizim bu yazımızda ileri sürdüğümüz fikirler doğrudan gerçek durumun elde edilmesine yöneliktir. Arsasının karşılığı daire veya iş yeri elde eden birey veya firmaların yapması gerekenler bu yazıda savunulan fikirler incelemek ve şayet kendi mantıklarına da uygunsa bu doğrultuda işlem yapmaktır. Maliye İdaresinin tersini savunması halinde işi vergi yargısına taşımak gerekecektir. Elbette bir hakkın savunulması bir emek ve zaman gerektirmektedir. Ancak aksini kabul etmek baştan teslim olmak ve her zaman ezilmek demek olacaktır.
Son olarak eklemek gerekirse Danıştay arsa karşılığı daire elde eden bireyler hakkında bizim görüşümüz doğrultusunda kararlar vermiştir.
